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一线城市房价下跌真相是什么?一线城市房价下跌时间过程详解

  • 日期:2020-04-06 09:10:09
  • 来源:互联网
  • 编辑:小热热
  • 阅读人数:158

中国一线城市房价会出现下跌吗?

导读:虽然身处二级市场,花费大量时间研究中美股市以及投资大师的框架,但我们依然经常被朋友圈问起:如何看待中国的房价?从中国家庭资产的持有比重看,房地产资产持有比例远远高于股票。未来房地产价格,特别是我们许多人生活在的一线城市房价波动,会对个人财富的影响更大。那么上海、北京、深圳等地的一线城市房价未来会怎么走呢?今天和大家我们的粗浅观点。

房地产是中国家庭资产最大配置

无论从什么角度看,中国家庭资产配置的大头是房子而非股票,这一点和美国市场非常不同。

两年前,我们曾经做过一个“武断”的判断,认为和美国市场相比,中国家庭资产在股票配置比例很低。长期看,我们相信中美对比中,中国家庭未来对于股票市场的配置比例一定会提高,房地产占家庭资产的比例一定会降低。

两年后,当我们再回顾这个结论,可以说一半正确,一半错误。错误的部分是,中短期影响中国家庭资产配置的因素,是这个资产的收益率和波动率。过去,房地产价格基本上是没有回调,一路上涨。向下几乎没有波动率,向上收益率又非常好。这导致大部分投资房地产的人,都能赚到钱。而相反,股票和基金市场波动率比较大,大部分常常高买低卖,整体赚不到钱。

也正是因为房地产占到了中国家庭资产配置中的大部分,对于许多人来说,房价未来的走势可能会比股票走势更关注。股票就算跌了50%,但是股票资产占你总体资产可能就10%。所以最终你损失的是5%的个人资产。大家更多是茶余饭后讨论股市行情,甚至中国有一大批高净值人群根本不买股票。相反,如果房价下跌30%,可能你个人资产80%在房子里面,最终对个人资产影响会超过20%。这可是会伤筋动骨的。

那么房价会不会跌呢?每天有大量关于房价预测的研究,我们今天更多探讨一线城市房价会不会下跌。

上海房价会跌吗?一线城市房价和什么相关

在回答这个问题前,我们需要理解,一线城市的房价和什么相关?许多人会说人口,其实这个答案答对了一半。我们发现全球一线城市的房价,和这个城市的百万富翁数量有关。下面这个数据统计,来自知乎网友“脑洞”。我们过去特别希望用一个房子“市盈率”指标。就是当地的房价除以当地的人均年收入,看普通人要工作多少年才能买到一套房子。如果这个房子“市盈率”过高,那么就有泡沫。

我们看下面的数据,截止到2016年上海、北京、纽约和洛杉矶四个大城市一手房的“市盈率”。在每一个大城市,都是高的惊人。纽约和洛杉矶平均一手房价都在1000万人民币以上,即使在当地都需要平均80年的收入(注:纽约我们就是指曼哈顿)。

一线城市房价下跌真相是什么?一线城市房价下跌时间过程详解(图1)

我们思考这个数据背后的逻辑。房价本身是供给和需求带来的。全球任何一个一线城市,新屋供给是不足的。他们之所以是一线城市,意味着已经完成了城镇化和城市开发。而这些一线城市又能普通二三线城市所不具备的资源。这些资源包括就业、社会资源、医疗、教育、娱乐等等。

在纽约曼哈顿,那里有全世界收入最高的华尔街对冲基金,有全世界最好的餐厅,有全世界超一流的文化和娱乐(包括大都会博物馆)。全世界最有钱的富豪,都会想到在纽约来买房。不仅仅是美国本土富豪,包括中东富豪、俄罗斯富豪、中国的富豪等,都喜欢在曼哈顿买一套房。这里的房价必然在全世界都是顶尖的。下面是曼哈顿2016年平均房价。每平米价格在2万多美元,超过13万人民币。而且虽然曼哈顿只有公寓楼,但都是大面积,总价基本上在2000万人民币以上。

一线城市房价下跌真相是什么?一线城市房价下跌时间过程详解(图2)

未来中国富豪人口将集中

在美国,越来越多富人选择居住在纽约、旧金山、洛杉矶这几个超一线城市。这里生活设施方便,社区好,各种生活服务都很全。我们看到全世界最好的中学,最好的医院,都基本上在一线城市。事实上我们从下面这张图看到,全球最顶级的10个城市集中了70%的富豪人数。

一线城市房价下跌真相是什么?一线城市房价下跌时间过程详解(图3)

我们再看一个数据,根据《2018胡润财富报告》,过去一年北京、上海、深圳和广州拥有600万资产的富裕家庭数量都出现了增长。其实北京增长了6.1万户家庭,达到了69.6万户。上海增加了4.4万户家庭,达到了59.4万户。深圳增加了1.1万户家庭,达到了16.6万户。另一个指标是千万资产高净值家庭的数量,北京增加了3.1万户,上海增加了2.4万户。越是头部的城市,富人居住就越集中。

此外,我们看到中国经济发展结构的变化。最早的中国富豪基本上以房地产、或者资源型的行业为主。过去几年中国富豪的开始向互联网、金融、服务业等新兴产业转型。这些新兴产业的各种资源,又集中在一线城市。

我们拿互联网为例子,大型互联网总部基本上不会逃离北京、深圳、上海、杭州几个城市。未来中国经济继续向新经济转型,创始人长期居住在二三四线城市的概率就越低。我们看到作为一个制造业的老板,你可以住在三四线城市。但是作为一个金融、互联网行业的创始人,这些地方能给到的人才和资源非常少。而且,我们看到从富一代转向富二代的过程,越来越多人重视学校、医疗、公共服务等软性资源。这些资源在一线城市是最好的。

结论:长期看一线城市房价是核心资产

2017年有一句话深入人心:核心资产。股票里面的核心资产指的是那些稀缺的,优质上市公司。核心资产的特征是,质量好,供给不足,永远稀缺。而一线城市的房价,从资产配置的角度看,也是一种核心资产。这种资产,在全世界都是稀缺的。

我们从金融企业的分布看,这是一个极度依赖人才的轻资产行业。中国绝大多数资产管理公司,都分布在一线城市。即使在今天,可以网上办公、移动办公、Soho办公,也几乎没有什么资产管理公司将投研团队放在大部分二三线城市。以人为本的行业,特别看重圈层。上海作为全球化的金融中心,有几乎最好的金融圈层。你可以和许多优秀的投资人交流,并且吸取大量养分。

所以长期看,我们回答一个问题,中国一线城市的房价,整体还是会比较有竞争力。相反,面临各种质量人口都出现下滑的三四线城市,面临的房价下调压力就比较大!

对于富人来说,生活也是一种圈层。记得几乎十年前看已故香港股神曹仁超的书,他就提到一个很有趣的观点:影响房屋价格的,不是地段,而是社区。Neighborhood比Location更重要。最昂贵的房子,往往在于有好的社区。

一线城市房价全部下跌,这里却领涨,全国楼市呈现3大新格局

一线城市房价下跌真相是什么?一线城市房价下跌时间过程详解(图4)

随着调控的不断深入,楼市格局已经发生新的变化。曾经最有支撑力的一线城市房价迎来全面下跌,而一些你认为不起眼的城市房价却站在了高位上,令人瞩目,更令人值得琢磨,特别是对购房者而言,可能直接影响他们的买房决定。

包括北上广深在内的一线城市二手房房价全部下跌了。国家统计局数据显示,从环比看,4个一线城市新建商品住宅销售价格持平;二手住宅销售价格下降0.2%,降幅比上月扩大0.1个百分点,其中北京、上海和广州均下降0.2%,深圳下降0.6%。合计多达14个热点城市的二手房价格出现了下调。这应该是年内首次出现一线城市二手房房价全部下跌的现象!

由于严厉的调控,似乎一线城市房价回落也不奇怪了,全在意料之中。可是让人意想不到的是,从这次数据中不难发现,贵阳、石家庄、武汉、常德、襄阳、安庆、秦皇岛、哈尔滨的房价环比涨幅在2.0%到3.3%之间,波动幅度有所加大。

一线城市房价下跌真相是什么?一线城市房价下跌时间过程详解(图5)

10月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况统计数据,贵阳新建商品住宅销售价格环比涨幅居首,石家庄次之,武汉和襄阳并列第三。最让人不能理解的是,贵阳居然爆冷门冲上第一涨幅的宝座。

说起贵阳房价,不免让人心生疑问,一直贵阳房价比较稳定,然而最近,贵阳房价高歌猛进,涨幅令人惊讶。据ZAKER贵阳报道,十点钟开盘,马上就抢完了,而且还有很多客户都没有抢到。”贵阳现在的新楼盘都这样拆分,任何一家房开都在拆分。”现场一位销售人员表示,他们楼盘是今年 6 月 24 号开盘的,开出的都是高层,均价在一万元到一万一千元之间。短短四五天的时间内,就被卖得差不多了。

贵阳房价上涨有其自身的原因,这跟大城市楼市调控严厉有很大关系,但是这还不是根本原因。本来为了改善老百姓居住条件的实物补贴,后来为了去库存改成了货币化安置,进而推动了房价的上涨。

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21世纪经济报道称,贵阳针对外地人口并无限购政策,在贵阳购房人群中,本地客群仅30%,其余分别来自周边县市以及其他城市。随着大数据、高铁、人才引入、地铁、世界500强进驻等政策,贵阳楼市也随之火热。尤其是大数据产业建设,将引进更多高端人才,未来房价升值潜力巨大。

从当前国家对房地产的态度看,住建部日前再次要求坚决落实坚持房子是用来住的,不是用来炒的定位”,加大分类调控、精准施策力度,加快推进住房制度建设。在分类调控背景下,全国楼市也正呈现出新的格局。

一线城市房价下跌真相是什么?一线城市房价下跌时间过程详解(图7)

1、一线城市房价由缓涨变为微降

一线城市新建商品住宅销售价格环比持平,二手住宅环比下降。房住不炒的定位下,分类调控取得了一定成效,进一步遏制了房价上涨势头。这是一线城市的宝贵经验,不能半途而废。

2、二线城市环比涨幅均回落

31座二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格分别上涨1.0%和0.3%,涨幅比上月分别回落0.1个和0.5个百分点。二线城市中,不管是新建商品住宅销售价格还是二手住宅,环比涨幅均回落;其中,省会城市贵阳和石家庄的新建商品住宅销售价格环比涨幅领跑,分别为4.2%、3.3%。

3、某些三四线城市房价还有上涨空间

从数据中不难发现,房价涨幅居前的不再是过去传统热点城市,不少三四线城市涨幅较快。过去我们说的可能更多的是普遍现象,三四线城市房价上涨过快不具有投资价值,但是可千万别以为所有三四线城市都如此。这就是我们经常犯的一个问题,总把问题普遍化。调控是因地制宜,市场也会分化加剧。

货币化安置也并没有一刀切退出,而是倾斜于一些中西部城市。由此看来,未来一些三四线城市只要有政策扶持,只要有资源支撑,那么房价上涨还是会持续一段时间的。贵阳只是领涨的中西部城市一个缩影。在一线城市楼市普遍放缓的同时,中西部城市反而成为房价上涨主力。

一线城市房价下跌真相是什么?一线城市房价下跌时间过程详解(图8)

但是我们不能就此被误导,以为一二线城市房价回落就断定这里没有了投资价值,并非如此。需求依然是很强大的。中西部、三四线城市本质上比大楼市脆弱的多,需要政策扶持,但这并不代表会允许中西部继续高歌猛涨,调控政策也都在储备中。千万别让这些城市再次成为风险聚集地。

由此看来,全国楼市无论怎么发展,都是在向平衡过渡,一些城市房价出现了稳中有降的变化,个别城市的个别区域出现房价向下调整。商品房虽然不是普通商品,但也遵循涨跌规律,楼市既不会大涨,也不应该直线回落。稳定才是房地产大局。

央行:坚决不搞大水漫灌!房价下跌城市增多!

关注慧读财经,每天早上第一时间收到早报:

1,央行:加强逆周期调节 坚决不搞“大水漫灌”

央行发布2019年第三季度货币政策执行报告,要求加强逆周期调节,妥善应对经济短期下行压力,坚决不搞“大水漫灌”。

2, 二手房价环比下跌城市超上涨城市

国家统计局发布了2019年10月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况统计数据。分析人士称,数据显示,一、二、三线城市新房和二手房销售价格环比涨幅均有所回落。新房价格下跌城市持续增多,二手房价格下跌城市54个月以来首次逆转超过上涨城市,诸多迹象显示,如果没有明显政策调整,市场拐点或将出现。

3, 新一轮支持中西部发展新政将密集落地 加码“公铁水空”重大基建

记者获悉,新一轮更大力度支持中西部发展新政将密集落地。新政将着力在基础设施建设、产业承接转移、优化利用外资等方面做文章。将重点开建一批高速铁路和公路重大项目,打造多个国际航空枢纽,提速推进西部陆海新通道建设。此外,加快出台更具吸引力的中西部承接产业转移新政,动态调整产业指导目录,优先增设一批综合保税区。不少企业已在抢抓机遇加快布局。

4, 网贷“清退计划”进行时:18地公布名单

截至到目前,已经有18个省、市、自治区公布了P2P清退名单。北、上、深是网贷平台最为集中的地区。在公布清退名单的地区中,湖南省、山东省、广州市、重庆市、河南省均表示,2016年至今未有一家平台完全合规,其中,湖南、重庆表示要“一刀切”,对P2P网贷业务一并予以取缔。

5, 科创板破发频现 公募基金打新策略生变

科创板开市交易就快4个月,积极参与打新的公募基金收获颇丰。然而,近日科创板新股接连破发,让“逢新必打”策略开始动摇。告别“新股不败”,机构将以新的节奏和模式继续关注科创板,“有选择地参与”、“深入研究”、“直接参与二级市场”,成为不少机构科创板投资的新方向。

6,青年汽车正式破产!掌门人20余次被列入失信名单

因“水氢发动机”而出名的青年汽车集团有限公司董事长庞青年,其一手打造的杭州青年汽车有限公司(下称“青年汽车”)在上个月正式完成破产程序,近日宣告破产。

7,售价上万元成本一两百 你从国外买的LV可能是假的

近日,中国警方和阿联酋警方联手,对一个跨境制假售假团伙,实施同步收网打击行动,抓获境内境外犯罪嫌疑人57名,查获假冒路易威登、假冒爱马仕、假冒香奈儿等奢侈品28000余件,涉案金额近人民币18亿元。

8,转债市场迎来丰年 后市择券难度加大

2019年是可转债市场的丰收之年。今年以来中证转债指数上涨18.57%,创下近5年新高。从转债市场规模来看,今年前十个月的转债新券发行规模和数量已经创下历史新高。对于可转债接下来的投资机会,多位业内人士表示,择券难度在加大,看好低估值安全边际高的券种。

9, 国家大基金投资路线图浮现 重点投向集成电路产业链头部企业

国家大基金二期已经成立,但一期的投资仍在进行。近日,国产存储芯片设计公司深圳市江波龙电子股份有限公司发生股权变更,新增股东国家大基金一期直接持有6.93%股权。国家大基金一期的投资范围涵盖集成电路产业上中下游各个环节,布局了一批重大战略性项目和重点产品领域。记者了解到,一期重点投向集成电路产业链各环节的头部企业,其中投资了20多家A股或港股公司。

10,瑞银资管:A股市场资金面比较宽松 继续看好“大消费”

瑞银资产管理中国股票主管、董事总经理施斌表示,虽然今年市场和2018年比,表现好很多,但是也仅是回到去年上半年的一个高点,而且市场没有出现过热情况。我们觉得资本市场应该不缺流动性,不缺资金。现在房地产市场调控比较严格,大量资金流向房地产市场的可能性不是很大;长远来看,外资会继续增加对A股的配置。因此从这两个层面看,A股市场资金面是比较宽松的,总体上比较积极正面,还是要寻找机会增加配置,继续看好“大消费类”概念。

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